Comment financer votre projet immobilier ?
Le financement demande une préparation précise qui tient compte de tous les frais inhérents à toute acquisition immobilière, de la situation de l’emprunteur et du projet immobilier neuf.
Les frais de notaire
Les frais de notaire ou frais de mutation sont réglementés. Ils sont composés de la rémunération du notaire, des frais engagés pour la mutation et de droits et taxes payés au Trésor Public. Ils comprennent :
La rémunération proprement dite du notaire :
- Les émoluments « proportionnels » déterminés selon un barème en fonction du prix de vente.
- Les émoluments fixes ou émoluments de formalités. Ils s’appliquent aux tâches matérielles et démarches administratives effectuées. Pour toute consultation juridique ou fiscale indépendante de la rédaction d’un acte, le notaire détermine librement ses honoraires. Sauf cas particuliers, ces derniers ne sont pas cumulables avec des émoluments « proportionnels ».
Les frais appelés « débours » engagés, le cas échéant, pour votre compte.
Il s’agit par exemple du salaire du conservateur des hypothèques, du coût des pièces d’état civil ou d’un état hypothécaire, du certificat d’urbanisme, d’un extrait de cadastre.
Les droits et taxes payés au trésor public.
Votre notaire joue un rôle de collecteur d’impôts, notamment pour les droits d’enregistrement ou la TVA, la taxe de publicité foncière (s’il y a lieu) ou les frais d’affranchissement de l’acte.
Frais liés à l’emprunt
– Frais d’ouverture et d’instruction de dossier
– Frais d’assurance exigée (décès, incapacité de travail) et facultative (perte d’emploi)
– Garantie du prêteur :
- prise d’hypothèque (coût variable en fonction du type de prêt)
- privilège de prêteur de deniers
Ces deux garanties nécessitent un acte notarié dont les frais sont à votre charge (inscription dans l’acte de vente ou sur un acte notarié séparé). Vous pouvez avoir intérêt à demander au prêteur d’être garanti par la caution d’un organisme spécialisé ou par un tiers.
LES DIFFÉRENTS TYPE DE PRÊTS
Prêt à taux zéro
Un prêt à taux 0% (PTZ) est un prêt aidé par l’Etat consenti sans intérêt aux acquéreurs d’une résidence principale. Il est attribué sous conditions de ressources et son montant est plafonné. La compensation de l’absence d’intérêt est assurée par l’Etat auprès de l’organisme prêteur. Le montant du prêt à taux zéro peut atteindre 40% du montant emprunté. En 2015, prêt à taux zéro a permis la construction de 57 000 maisons alors qu’en 2016, 90 000 maisons on été construite grâce à ce dispositif. Jusqu’à la fin de l’année 2017, le PTZ reste disponible sur l’ensemble du territoire, sur les zones A à C (découvrez les zones géographiques du PTZ en Bourgogne Franche-Comté ci-dessous). Dès 2018 et pendant 2 ans, le PTZ dans le neuf sera maintenu mais l’enveloppe du prêt sera limitée à 20% du montant de la construction, contre 40% aujourd’hui. Il est donc temps de construire pour en bénéficier pleinement !
Prêt d’accession sociale
Le PAS (prêt à l’accession sociale) est un prêt qui bénéficie d’une aide de l’Etat. Il est accordé à un taux avantageux aux personnes qui achètent leur résidence principale et aux propriétaires qui font des travaux d’amélioration du logement qu’ils occupent d’un coût minimum de 4000€. L’octroi du PAS et son montant dépendent des ressources de l’emprunteur, du nombre de personnes composant le foyer et de la localisation du logement.
Prêt action logement
Le prêt action logement ou le prêt 1% logement est une aide au financement pour l’achat de la résidence principale. Ce prêt est accordé aux salariés des entreprises privées de plus de dix personnes. Le montant ne peut dépasser 30% du coût total de l’opération et dépend de la zone géographique du logement neuf. Son obtention est soumise à certaines conditions
Prêt conventionné
Le prêt conventionné est un prêt subventionné destiné à rendre l’accession à la propriété immobilière possible pour tous. Il est souscrit auprès d’un établissement bancaire. Ce prêt permet d’emprunter sans apport et de bénéficier de l’aide personnalisée au logement.
Prêt épargne logement
Le prêt épargne logement est un prêt immobilier à taux préférentiel grâce à l’acquisition de droits à prêts constitué par une épargne sur un Plan d’Epargne Logement (PEL) ou un compte Epargne logement (CEL). L’octroi de ce prêt permet de bénéficier d’une prime versée par l’Etat.
Prêts Relais
Les prêts relais sont une manière d’acquérir un nouveau bien immobilier sans encore avoir vendu l’ancien bien. Il existe différents types de prêt relais:
– prêt relais sec : ce prêt est octroyé pour l’achat d’un nouveau bien immobilier dont la valeur est égale ou inférieure à la valeur du bien vendu. La banque fait une avance financière remboursée par la vente du premier bien.
– prêt relais avec franchise totale : il est accordé pour une durée de 24 mois dans le cadre de ce prêt l’emprunteur ne paie le remboursement des intérêts qu’après les 12 premiers mois. Si le bien immobilier est vendu avant cette échéance, le remboursement du capital du prêt relais et des intérêts dus pour les mois écoulés a lieu. Si le bien n’est pas vendu avant, l’emprunteur rembourse après du 13 eme mois les intérêts d’emprunts ainsi que ceux de la 1ere année.
Prêt in fine
Le prêt in fine a été élaboré pour les investisseurs souhaitant financer un bien immobilier destiné à la location. Deux étapes pour le remboursement:
– pendant la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, le capital emprunté n’est remboursé qu’à l’échéance.
– pour solder le capital, l’emprunteur constitue une épargne en versant chaque mois pendant la durée du prêt une mensualité sur un produit d’épargne. La banque dispose ainsi d’une garantie réelle.
Le principal avantage, l’investisseur peut déduire de ses revenus locatifs les intérêts d’emprunts.
Prêt à taux fixe
Le prêt à taux fixe propose un taux d’intérêt qui ne varie pas durant sa durée de remboursement. Les échéances de remboursement sont constantes et modulables à la demande et en fonction des possibilités de l’emprunteur.
Prêt à taux révisable
Le prêt à taux révisable est un prêt indexé sur les taux à court terme des marchés financiers. Ce qui permet de faire varier ses versements et sa durée. L’emprunteur peut avoir la possibilité de revenir à un prêt à taux fixe.
LE DISPOSITIF D’INVESTISSEMENT LOCATIF PINEL
La loi Pinel est un dispositif fiscal dédié à l’immobilier locatif qui remplace la loi Duflot, il s’applique aux biens neufs ou en l’état futur d’achèvement. Il est destiné à encourager les particuliers investisseurs à investir dans un logement neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu.
La loi Pinel offre de nombreux avantages et permet notamment de réduire l’impôt sur le revenu de 21%, de 18% ou de 12% du prix de revient du bien immobilier.
LES AIDES COMPLÉMENTAIRES
Aide personnalisée au logement
L’aide personnalisée au logement (APL) permet à ses bénéficiaires de réduire leurs dépenses de logement en allégeant:
- la charge de prêt pour les accédants à la propriété et les propriétaires qui occupent leurs habitations
- la charge de loyer pour les locataires.
Allocation logement
L’allocation logement, permet aux personnes qui en bénéficient, propriétaires, accédants à la propriété ou locataires de réduire leurs dépenses de logement. Elle est attribuée sous certaines conditions, par les Caisses d’Allocations Familiales ou les Caisses de Mutualité Sociale Agricole.
En principe son barème est révisé au 1er juillet de chaque année et elle ne peut se cumuler avec une APL.
PENSEZ PATRIMOINE, PENSEZ RETRAITE
Vous vous constituez un capital retraite sécurisant, tout en générant des économies d’impôts. Les logements sont très prisés, se louent vite, bien et présentent une excellente stabilité des locataires.
Par leur positionnement et leur « physionomie », ils répondent aussi pleinement au déficit de logements de moyennes et grandes surfaces observé sur le marché locatif.
Autre particularité très séduisante et propre à nos liberty : des charges de copropriété quasi nulles !
L’effet conjugué de l’économie d’impôts et de l’amortissement du bien par la perception des loyers permet aisément de se constituer un patrimoine rentable moyennant un effort d’épargne très abordable.
